La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier qui permet de déduire de vos impôts jusqu’à 21% du prix d’achat de votre investissement. Cette défiscalisation s’applique à des logements d’un montant maximum de 300 000€ et/ou 5500€ au m2. L’objectif est de fournir des logements neufs aux zones dites « tendues » où la demande est supérieure à l’offre.
Vos économies d’impôts vont dépendre de la durée de votre investissement, qu’elle soit de 6, 9 ou 12 ans. Pour un engagement locatif de 6 ans, vous déduirez 12% du prix d’achat, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans dans la limite d’une exonération de 63 000€ (6000€/an).
Vous pouvez démarrer par un engagement de 6 ans pour le prolonger jusqu’à 12 ans mais l’inverse est impossible. Si vous vous engagez pour 12 ans, cette durée ne sera pas modifiable.
Les zones concernées par la loi Pinel
Selon la zone de votre bien, son plafond de loyer sera différent. Depuis le 31 décembre 2018, seules les zones A bis, A et B1 rentrent dans le cadre de la Loi Pinel. La carte ci-dessus indique l’ensemble des zones où il vous sera intéressant d’investir. Aix-en-Provence et le Pays d’Aix font partie de la zone A.
La zone A bis correspond à Paris, à la petite couronne et aux villes les plus prisées des départements environnants.
La zone A correspond à une grande partie de l’Île-de-France ainsi qu’aux grandes métropoles (Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille et Montpellier). On retrouve également la Côte-d’Azur et les villes de la frontière franco-suisse.
La zone B1 correspond à toutes les autres grandes métropoles (Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg) et les villes limitrophes de la zone A.
La recherche de locataires
Après votre achat dans le cadre de la loi Pinel, vous disposez de 12 mois pour trouver un locataire et déclarer vos premiers revenus locatifs. Si ce délai est dépassé, vous perdrez le droit aux économies d’impôt.
Vous avez le choix du ou des locataires. Cela peut être un membre de votre famille à partir du moment où il ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Vous devez seulement respecter le plafond des ressources. Vous disposerez à nouveau de 12 mois pour relouer votre logement après le départ des locataires.
Les loyers
Chaque zone a un loyer au m2 plafonné. Cela entraîne un calcul pour connaître le plafond à ne pas dépasser sous peine de redressement fiscal. Il faut savoir que les plafonds sont revus chaque année afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Ces mêmes plafonds peuvent être réduits localement.
Les plafonds de loyer
En 2021, les plafonds de loyer pour chaque zone sont les suivants :
- 17,55€/m2 pour la zone A bis
- 13,04€/m2 pour la zone A
- 10,51€/m2 pour la zone B1
Pour calculer un loyer en loi Pinel, vous devrez utiliser la formule suivante :
Plafond de loyer*(0,7+19/surface utile)*surface utile.
Si nous prenons l’exemple d’un appartement de 60m2 à Aix-en-Provence, le calcul serait le suivant :
13,04*(0,7+19/60)*60 soit un loyer plafonné à 795,44 €. Attention, les charges locatives ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer.
Le calcul de la surface utile
La surface utile correspond à la partie habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 1m80 + la moitié des surfaces annexes (maximum 8m2). Par exemple, si vous disposez d’une terrasse de 18m2, seulement 8m2 seront comptabilisés au lieu de 9m2 (la moitié de la superficie de la terrasse).
Pour le calcul de cette surface, il vous faudra soustraire les murs, marches, portes, escaliers, fenêtres… de la surface totale du bien.
Les surfaces annexes comprises sont les terrasses, les balcons et les caves. Les places de parking ne sont pas prises en compte.
Le plafond des revenus
Le calcul de ces plafonds a été réalisé de telle sorte qu’une grande majorité de candidats ne les dépasse pas. Les revenus de l’année fiscale N-2 sont pris en compte. Les plafonds ne valent que pour la signature du bail. Si les revenus de votre locataire dépassent les plafonds pendant le bail, cela n’aura absolument aucun impact. Voici les chiffres pour l’année 2021 :
| Composition du foyer locataire | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € |
| Personne seule ou couple – 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € |
| Personne seule ou couple – 2 personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € |
| Personne seule ou couple – 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € |
| Personne seule ou couple – 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 421 € | +12 286 € | + 8 990 € |
La date d’expiration de la loi Pinel
Vous pensez investir grâce à la loi Pinel mais vous n’êtes qu’à la phase de réflexion ? Sachez que le dispositif n’existera sous sa forme actuelle que jusqu’au 31 décembre 2022. Les taux diminueront ensuite en 2023 et 2024.
En 2023, le taux passera à 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.
En 2024, le taux passera à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.
Cependant, les logements neufs les plus respectueux de l’environnement (conditions données ultérieurement) et ceux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, conserveront les taux actuels jusqu’en 2024.
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